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经济下行期房地产市场十大展望

未来房地产价格从整体上看很难出现大涨大跌的戏剧性局面。使各方合意的大概率表现可能是:整体平稳,但有结构性调整,市场分化在所难免。


王军/文 王延春/编辑


当前,房地产行业多项指标虽然出现小幅波动,但整体表现好于预期,特别是房地产开发投资增长平稳,房价平均涨幅小幅上升,房地产调控政策继续升级。与此同时,在未来的经济下行清算期中,房地产市场发展也面临五大困境的约束:


一是稳增长要求稳房地产投资,但这是一个艰难的选择;二是防风险要求高度重视化解房地产市场结构性泡沫,房地产市场的健康平稳发展对降低金融乃至全局风险至关重要;三是去杠杆要求合理管控背道而驰的房地产市场加杠杆风险,加杠杆已不可持续,清算不可避免;四是降成本要求尽快解决房地产价格高企问题,以便从宏观上促进降成本;五是稳预期要求尽快平滑和稳定房地产市场、房地产业对社会心理面的扰动。


在上述多重困境约束下的房地产市场,亦是“稳中有变”。概况起来,笔者对未来的房地产市场发展有如下十大展望:


第一,房地产投资逐步回落,中国经济终将摆脱对于房地产的过度依赖。


中国经济对房地产的依赖已经太久、太深了。所谓转型,所谓高质量发展,其中重要的一个方面,就是要逐步摆脱对于房地产的过度依赖,寻找经济发展的新动能、新空间、新模式。长远来看,人口集聚的上升和人口自然增长率的下降,这两大趋势将使国内大部分城市的房价缺乏人口支撑。中国的房地产投资,将逐步步入存量时代和过剩时代,前期的过量投资,必然会减少未来的投资。预计从今年四季度或最晚明年开始,房地产开发投资增速将不断回落。



第二,土地市场流拍诸多,溢价率下降,土地市场新变局开始出现。


近几个月,土地市场流拍频现,流拍数量高达800多宗,全国土地市场加速降温。8月,40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨,土地出让均价连续5个月同比下跌,土地成交溢价率创39个月新低,多项指标增幅有所收窄。随着流标流拍或逐步成为常态,土地拍卖价格料将出现明显回落,“地王”不再出现。这一方面预示着市场对于未来房价走势预期的变化,另一方面也意味着未来依靠房地产来维持经济运行的模式很难持续。土地市场的变局还将产生宏观上的重大影响,即流拍增多——房地产投资下降——经济下行。


第三,房价整体稳定,市场结构分化。考虑到房地产市场短期内在中国经济中举足轻重的定位,以及打赢三大攻坚战的现实政治需要,未来房地产价格从整体上看很难出现大涨大跌的戏剧性局面。使各方合意的大概率表现可能是:整体平稳,但有结构性调整,市场分化在所难免。众所周知,中国高房价的根本原因,是政策抑制和行政扭曲下的供需空间错配,即“有需求的地方没供给,有供给的地方没需求”。


依此逻辑,战略上仍然较为看好发展潜力较大的一二线中心城市,看淡缺乏产业支撑和人口流入的三四线城市。从调控政策的角度观察,密集出台的政策或对中短期房地产价格和投资产生一定影响,但对不同类型城市影响有所分化。一二线城市商品房住宅库存较低、需求整体不弱,市场供不应求,住宅价格增速整体趋于稳定,部分二线城市有所上涨;三线及以下城市或受调控政策边际影响较大,地产销售或加速降温、拖累全国销售,三线城市二手住宅价格趋稳,上涨势头得到抑制。


此外,国开行棚改政策开始调整,未来货币化安置比例可能会降低,三四线城市房价上涨动力逐渐消解,投资上行空间同样较小,资金外溢,加之货币再度有限放水,一二线城市房价面临再次上涨的较大风险。



第四,商品房与公租房的比例将进一步优化,公租房迎来快速发展良机。


“租购并举”,核心在租,租赁房市场的不平衡不充分是房地产市场当前发展的明显短板。长期以来,房地产市场发展不平衡不充分,重销售轻租赁,已造成租赁市场先天不足。在未来新的住房制度中,租赁比购买更重要,先租后买也将成为受到鼓励的全新消费方式。住房租赁市场将会有更规范的引导,改善租赁市场发展滞后的局面。从政策支持角度看,无论是土地、财政、金融还是法律,租赁市场将持续受益政策红利的释放。


从租赁市场的需求端分析,城镇化进程流动人口衍生大量租赁需求,低租售比挤压购买需求外溢至租赁市场,万亿规模的市场蓝海可期。


再从供给端看,租赁房源供给不足,现有租赁市场亟待规范,对规范化品质化租房需求旺盛。预计未来随政策逐步落地,租赁市场将迎来快速发展,行业竞争将会加剧。


第五,中国城镇化快速推动下的大规模增量房地产建设时代正在告一段落,增量时代的需求将逐步放缓。


一方面,开发投资和新房增量趋缓;另一方面,二手房交易在越来越多的城市中占主导地位。北、上、广、深的二手房化程度在不断加深,并且有向全国化扩展的趋势。2017年有20个城市的二手房成交套数超过新房,且部分二线、三线城市的表现越来越突出。从户均套数指标看,中国已超过1向1.1逼近。而美、日户均套数在1.1-1.2之间时,基本处在供求大致平衡、增量房增长达到峰值的阶段。未来房地产的需求还将长期存在,只不过变成了重点要提升居住的品质。


第六,房地产开发商的集中度将进一步提高,部分中小开发商面临被淘汰。鉴于未来中国房地产市场正发生巨大结构性变化和分化,三四线城市的房地产市场大概率可能会显著收缩。特别是,近几年来,在三四线城市货币化棚改和一二线城市严格限购政策的刺激下,很多全国性大开发商也已下沉到县城,县域的竞争已然成为红海。


展望未来,一线房企增长空间巨大,未来市场占有率有望翻倍。一线公司凭借其销售、拿地、融资三方面的优势有望持续扩大市场份额,拥有巨大的提升空间;而很多三四线城市中小开发商由于资金链断裂或者严监管等其他问题,有可能出现较大面积的亏损或者破产倒闭。



第七,房地产业的转型将逐步展开,将从单纯的住宅开发向全产业链延伸,其附加价值和增值服务将有进一步提高。面对增量市场的愈加萎缩和增长动力的逐渐减弱,房企不得不谋划更多出路。最近很多房地产公司纷纷更名,反映了房地产市场正出现深刻转型,领先房企已经开始沿着产业链在进行延伸拓展,试图提供包括开发、物业管理、金融、服务等一揽子的多元化服务,而不仅仅只集中在开发这一个环节。即便是开发环节,也要更注重品质,提高效率,加强管理。围绕存量房地产拓展相关产业服务的空间越来越大,这是当前值得我们关注的新趋势。


第八,随着人口向大中城市乃至大都市圈的流动和集中,房地产市场的区域集中度亦将有显著提高。


从人口流动规律看,中小城市长期是缺乏需求支撑的,看似销售、价格、投资均火热的三四线市场只是短期的火爆,随着“棚改大潮”的退去,或许将面临长期的“衰退”甚至“萧条”。


长期来看,人口从农村向城市、从小城市向大城市流动,是全球各国城镇化发展的一般规律,我国也不例外。从未来城镇化发展的新阶段、新趋势来看,人口流入和集聚将紧随产业的集聚,主要集中在少数几个特大城市群,从北到南包括京津冀、长三角、珠三角,以及以郑州、合肥、武汉、西安、重庆、成都为代表的中西部、长江中下游等几个城市群,“3+6”超大城市圈的城市格局日益成形。大都市圈流入的大趋势在中国还远远没有结束。这些区域将继续保持较大的增长空间,这一部分人的住房需求的满足仍未结束。除此之外的其他区域,人口流出恐难完全改变,其住房需求仍会减缓,甚至下降。


第九,以行政干预和政策抑制为主要特点的房地产调控仍将持续。


年中中央政治局会议的召开,标志着在外部环境不确定性明显增加、国内经济下行压力进一步加大的情况下,国内政策正从中性偏紧向中性偏松方向展开调整。从与房地产市场相关的重大政策调整看,中央政治局会议对房地产市场提出了十分严厉和明确的要求,“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨”。


在此背景下,房产税开征势不可挡,但短期内(一到两年)还不具备征收条件,或者说很难真正落地。一方面,立法工作尚未完成;另一方面,充分授权、分类推进,即使是立法通过,到实际征收也有时间差。社会各界显然对房产税抑制高房价的作用有高估之嫌,房地产税的开征对遏制房价可能效果有限。未来货币政策虽有边际改善,但资金要直接流向房地产市场是不可能的,政策上还是会有很强的约束。房地产开发商的融资环境仍将从紧,多元化创新工具亟待开发。


第十,长效机制的建设和房地产市场基础性改革有望加快推进。党的十九大指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。显然,“多主体供给、多渠道保障、租购并举”将是未来住房制度的大方向。多主体供给,包含土地和住房供给主体的改变:引入竞争机制。土地供应,由单一的政府转变成政府、集体经济组织等主体;住房供给,由开发商为主,转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等。


在供给形式上,也从单一的商品房转变为商品房、租赁房、共有产权房、集体用地租赁房等多品类。多渠道保障,要求政府承担更多的住房责任,发挥政府作用。运用金融、土地、投资、货币化补贴、税收等多种手段,充分保障“住有所居”。关于房地产领域的制度改革,未来有可能在住宅用地体制、住宅供应体制、租购同权制度、房地产税收制度、住房公积金制度、政策性住宅金融机构、农村土地制度和集体建设用地产权制度等多方面加快探索和推进。


(作者系中原银行首席经济学家、中国国际经济交流中心学术委员会委员,本文首刊于《财经》年刊2019:预测与战略)



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